七點解讀(dú)《政府工(gōng)作(zuò)報告》房(fáng)地産行業相(xiàng)關内容

今日(rì)，第十三屆全國(guó)人民(mín)代表大(dà)會開幕，國(guó)務院總理(lǐ)李克強作(zuò)政府工(gōng)作(zuò)報告。報告提出，今年(nián)發展主要預期目标是：國(guó)内生(shēng)産總值增長5.5%左右;城(chéng)鎮新增就(jiù)業1100萬人以上，城(chéng)鎮調查失業率全年(nián)控制在5.5%以内。聚焦房(fáng)地産行業，政策層面如(rú)何定調?還(hái)有哪些政策紅(hóng)利值得(de)期許?

　　01

　　堅持房(fáng)住不炒基調不變 保障剛需滿足改善及新市民(mín)購(gòu)房(fáng)消費

　　繼續保障好群衆住房(fáng)需求。堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，探索新的發展模式，堅持租購(gòu)并舉，加快(kuài)發展長租房(fáng)市場，推進保障性住房(fáng)建設，支持商品房(fáng)市場更好滿足購(gòu)房(fáng)者的合理(lǐ)住房(fáng)需求，穩地價、穩房(fáng)價、穩預期，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業良性循環和健康發展。

　　點評：房(fáng)地産政策層面将繼續堅持“房(fáng)住不炒”的定位，因城(chéng)施策促進房(fáng)地産業健康發展和良性循環，主要體(tǐ)現在以下兩個方面：

　　其一，保障剛需、滿足改善，因城(chéng)施策落實穩地價、穩房(fáng)價、穩預期。近期，鄭州、昆明、唐山(shān)等多城(chéng)相(xiàng)繼放(fàng)松房(fáng)地産調控，預計(jì)弱二線以及三四線城(chéng)市或将跟進放(fàng)松調控，涉及放(fàng)松公積金貸款，變相(xiàng)放(fàng)松限購(gòu)及限貸，調降房(fáng)地産交易稅費，購(gòu)房(fáng)補貼等，以期穩定市場預期，逐步恢複市場信心，引導房(fáng)地産交易逐漸恢複正常化。反觀核心一、二線城(chéng)市仍需堅持調控目标不動搖、力度不松勁，并嚴堵政策監管漏洞，短(duǎn)期内“四限”調控仍将從(cóng)緊執行。

　　其二，滿足新市民(mín)合理(lǐ)購(gòu)房(fáng)消費，因城(chéng)施策執行好差别化住房(fáng)信貸政策，并給予新市民(mín)一定力度的信貸政策支持。譬如(rú)新市民(mín)在非限購(gòu)城(chéng)市購(gòu)買首套房(fáng)，首付比例可(kě)以按照(zhào)最低20%執行，并下調房(fáng)貸利率。又如(rú)新市民(mín)在限購(gòu)城(chéng)市購(gòu)買首套房(fáng)，隻要符合限購(gòu)政策要求且具備購(gòu)房(fáng)及還(hái)貸能力，同樣要應保盡保，涉及适當降低新市民(mín)首套房(fáng)按揭貸款的标準，縮短(duǎn)放(fàng)貸周期，并下調房(fáng)貸利率等。

　　02

　　探索行業新發展模式實現良性循環 報告未提及房(fáng)地産稅

　　探索新的發展模式，完善住房(fáng)市場和保障體(tǐ)系，加快(kuài)構建高端有市場、低端有保障的住房(fáng)制度。具體(tǐ)而言，加快(kuài)構建以公共租賃住房(fáng)、保障性租賃住房(fáng)和共有産權住房(fáng)爲主體(tǐ)的住房(fáng)保障體(tǐ)系，“十四五”期間将着力提升保障房(fáng)覆蓋率，重點解決新市民(mín)、困難群體(tǐ)住房(fáng)難題。

　　值得(de)一提的是，兩會政府工(gōng)作(zuò)報告并未提及房(fáng)地産稅。聯系到2021年(nián)下半年(nián)以來(lái)，房(fáng)地産市場持續轉冷(lěng)，商品房(fáng)銷售增速滑向負增長，房(fáng)價同樣整體(tǐ)下行，此時決非是落地房(fáng)地産稅較好的時間窗(chuāng)口期。我們認爲房(fáng)地産稅或将暫時擱淺，部分(fēn)城(chéng)市試點工(gōng)作(zuò)或将向後延期。當然，房(fáng)地産稅乃是房(fáng)地産長效機(jī)制的重要組成部分(fēn)，随着房(fáng)地産市場逐漸恢複穩定，房(fáng)地産稅相(xiàng)關試點工(gōng)作(zuò)也将進入實操階段。

　　03

　　貨币政策堅持房(fáng)地産去(qù)金融化 執行好差别化住房(fáng)信貸保障合理(lǐ)需求

　　提升積極的财政政策效能。今年(nián)赤字率拟按2.8%左右安排、比去(qù)年(nián)有所下調，有利于增強财政可(kě)持續性。新增财力要下沉基層，主要用于落實助企纾困、穩就(jiù)業保民(mín)生(shēng)政策，促進消費、擴大(dà)需求。今年(nián)安排中央本級支出增長3.9%，其中中央部門(mén)支出繼續負增長。中央對地方轉移支付增加約1.5萬億元、規模近9.8萬億元，增長18%、爲多年(nián)來(lái)最大(dà)增幅。中央财政将更多資金納入直達範圍，省級财政也要加大(dà)對市縣的支持，務必使基層落實惠企利民(mín)政策更有能力、更有動力。

　　加大(dà)穩健的貨币政策實施力度。發揮貨币政策工(gōng)具的總量和結構雙重功能，爲實體(tǐ)經濟提供更有力支持。擴大(dà)新增貸款規模，保持貨币供應量和社會融資規模增速與名義經濟增速基本匹配，保持宏觀杠杆率基本穩定。保持人民(mín)币彙率在合理(lǐ)均衡水平上的基本穩定。進一步疏通貨币政策傳導機(jī)制，引導資金更多流向重點領域和薄弱環節，擴大(dà)普惠金融覆蓋面。推動金融機(jī)構降低實際貸款利率、減少收費，讓廣大(dà)市場主體(tǐ)切身(shēn)感受到融資便利度提升、綜合融資成本實實在在下降。

　　點評：财政政策将提質增效，新增财力要下沉到基層，務必使基層落實惠企利民(mín)政策更有能力、更有動力。一方面，保市場主體(tǐ)穩定城(chéng)市經濟基本盤，地方政府可(kě)以給予困難企業一系列的纾困政策措施。另一方面，通過降低居民(mín)稅費負擔等政策手段，變相(xiàng)提升居民(mín)收入預期及消費能力。聚焦房(fáng)地産行業，對于那些市場需求羸弱、庫存高企的弱三四線城(chéng)市，地方政府仍可(kě)以通過購(gòu)房(fáng)補貼、稅費減免等财稅刺激措施托底樓市。

　　貨币政策總量整體(tǐ)穩健，保持宏觀杠杆率基本穩定，短(duǎn)期内再次降準的可(kě)能性不大(dà)，堅決不搞大(dà)水漫灌式強刺激。但(dàn)要結構性纾困實體(tǐ)經濟，引導信貸資金更多流向重點領域和薄弱環節，着力緩解中小微企業融資難、融資貴的現實困境，尤其要降低企業實際貸款利率，預計(jì)年(nián)内LPR仍有一定的下降空間。

　　未來(lái)房(fáng)地産金融政策将精準收放(fàng)，既要支持居民(mín)自(zì)住以及改善性購(gòu)房(fáng)消費，支持房(fáng)企合理(lǐ)的融資需求，更要堅決遏制房(fáng)地産泡沫化金融化問(wèn)題死灰複燃，嚴防信貸資金通過各種渠道違規流入房(fáng)地産市場。具體(tǐ)而言：房(fáng)地産行業将繼續去(qù)杠杆，房(fáng)企融資的“三道紅(hóng)線”、房(fáng)貸管理(lǐ)的“兩道紅(hóng)線”也将持續發力，真正将房(fáng)企負債率、居民(mín)杠杆率逐步調降至相(xiàng)對合理(lǐ)的水平。

　　貨币政策将會加大(dà)對住房(fáng)租賃市場健康發展的支持力度。銀保監會明确支持商業銀行依法合規爲專業化、規模化的住房(fáng)租賃企業提供信貸支持，降低住房(fáng)租賃企業資金成本，助力緩解新市民(mín)住房(fáng)壓力。鼓勵保險機(jī)構開展出租人責任險、承租人責任險等保險業務，支持長租市場發展。

　　04

　　GDP5.5%就(jiù)業1100萬收入增長 同步提升居民(mín)購(gòu)房(fáng)消費能力

　　今年(nián)發展主要預期目标是：國(guó)内生(shēng)産總值增長5.5%左右;城(chéng)鎮新增就(jiù)業1100萬人以上，城(chéng)鎮調查失業率全年(nián)控制在5.5%以内;居民(mín)消費價格漲幅3%左右;居民(mín)收入增長與經濟增長基本同步。經濟增速預期目标的設定，主要考慮穩就(jiù)業保民(mín)生(shēng)防風(fēng)險的需要，并同近兩年(nián)平均經濟增速以及“十四五”規劃目标要求相(xiàng)銜接。這是高基數上的中高速增長，體(tǐ)現了主動作(zuò)爲，需要付出艱苦努力才能實現。

　　點評：首先需要肯定的是，2021年(nián)我國(guó)主要經濟發展目标超預期完成。2021年(nián)，國(guó)内生(shēng)産總值達到114萬億元，同比增長8.1%，出色完成了6%以上的經濟增長目标。城(chéng)鎮新增就(jiù)業1269萬人，比上年(nián)增加83萬人，完成全年(nián)目标任務的115%。城(chéng)鎮調查失業率平均爲5.1%，比上年(nián)平均值下降0.5個百分(fēn)點。

　　2022年(nián)，我國(guó)主要經濟發展目标整體(tǐ)是穩中求進，并把穩增長放(fàng)在更加突出的位置。考慮到2021年(nián)GDP高達114萬億元，GDP增速則呈逐季回落态勢，四季度GDP同比僅增長4%。短(duǎn)期内，經濟依舊面臨較大(dà)的下行壓力，表現于消費、投資增長動力較弱，出口難以延續亮麗表現。因此，2022年(nián)GDP目标增速設定至5.5%左右，這既是高基數上的中高速增長，又是需要付出艱苦努力才能實現的高質量增長。

　　繼續做好“六穩”、“六保”工(gōng)作(zuò)，保居民(mín)就(jiù)業、保基本民(mín)生(shēng)。在經濟穩增長的同時，要将經濟發展成果在居民(mín)就(jiù)業、居民(mín)收入增長等環節予以體(tǐ)現。2022年(nián)，城(chéng)鎮新增就(jiù)業目标仍保持在1100萬人以上，城(chéng)鎮調查失業率全年(nián)控制在5.5%以内，居民(mín)收入增長與經濟增長基本同步。可(kě)以期許的是，随着居民(mín)收入穩步增長，有助于提升居民(mín)消費預期，推動居民(mín)消費持續複蘇，房(fáng)地産市場也将有所受益。

　　05

　　增收降負既提高生(shēng)育水平又強化收入增長預期，改善購(gòu)房(fáng)需求堅挺

　　多渠道促進居民(mín)增收,完善收入分(fēn)配制度,提升消費能力。

　　加大(dà)社區養老、托幼等配套設施建設力度,在規劃、用地、用房(fáng)等方面給予更多支持。

　　善落實防止返貧監測幫扶機(jī)制，确保不發生(shēng)規模性返貧。支持脫貧地區發展特色産業，加強勞務協作(zuò)、職業技能培訓，促進脫貧人口持續增收。

　　促進教育公平與質量提升。推動義務教育優質均衡發展和城(chéng)鄉一體(tǐ)化，繼續做好義務教育階段減負工(gōng)作(zuò)。

　　完善三孩生(shēng)育政策配套措施,将3歲以下嬰幼兒照(zhào)護費用納入個人所得(de)稅專項附加扣除,發展普惠托育服務,減輕家庭養育負擔。

　　點評：居民(mín)增收降負既提高生(shēng)育水平又強化收入增長預期。增收環節在于完善收入分(fēn)配制度，多渠道增加居民(mín)收入;通過職業技能培訓等必要手段促進脫貧人口持續增收。降負環節則在于做好義務教育階段減負;加大(dà)社區養老、托幼等配套設施建設力度。

　　2021年(nián)，我國(guó)人口出生(shēng)率持續下行至7.52‰，人口自(zì)然增長率低至0.34‰，人口增速已經滑向負增長的邊緣。現階段完善三孩生(shēng)育政策配套措施，将3歲以下嬰幼兒照(zhào)護費用納入個人所得(de)稅專項附加扣除，可(kě)以提振适婚适育家庭生(shēng)育意願，減輕家庭養育負擔，在一定程度上減緩出生(shēng)人口持續下行的趨勢。而在生(shēng)育政策紅(hóng)利的加持下，二孩、三孩家庭或将明顯增多，改善性需求或将愈加堅挺，三房(fáng)、四房(fáng)及以上大(dà)中戶型成交占比也将穩步提升。

　　06

　　就(jiù)近城(chéng)鎮化、全面放(fàng)開落戶，城(chéng)市更新将合力穩定樓市發展預期

　　提升新型城(chéng)鎮化質量。有序推進城(chéng)市更新，加強市政設施和防災減災能力建設，開展老舊建築和設施安全隐患排查整治，再開工(gōng)改造一批城(chéng)鎮老舊小區，推進無障礙環境建設和适老化改造。健全常住地提供基本公共服務制度。加強縣城(chéng)基礎設施建設。穩步推進城(chéng)市群、都(dōu)市圈建設，促進大(dà)中小城(chéng)市和小城(chéng)鎮協調發展。嚴控撤縣建市設區。在城(chéng)鄉規劃建設中做好曆史文化保護傳承。要深入推進以人爲核心的新型城(chéng)鎮化，不斷提高人民(mín)生(shēng)活質量。

　　點評：穩步推進城(chéng)市群、都(dōu)市圈建設，未來(lái)城(chéng)市群、都(dōu)市圈将成房(fáng)地産市場的核心載體(tǐ)，長三角、京津冀、粵港澳、長江中遊和成渝這5大(dà)城(chéng)市群有望占據更高的市場份額。但(dàn)需要提醒的是，新型城(chéng)鎮化并非“攤大(dà)餅”式發展，而是引導資本、産業、人口等各項資源要素在不同能級城(chéng)市之間雙向流動。

　　深入推進以人爲核心的新型城(chéng)鎮化，集中體(tǐ)現在以下兩個方面：其一，推進農村轉移人口就(jiù)近城(chéng)鎮化，并将縣城(chéng)作(zuò)爲承接人口轉移的核心載體(tǐ)。其二，大(dà)中城(chéng)市将進一步放(fàng)開落戶限制，核心一、二線城(chéng)市仍将調降人才落戶門(mén)檻，弱二線及三四線城(chéng)市或将實行“零門(mén)檻”落戶。

　　理(lǐ)想預期下，三四線城(chéng)市城(chéng)鎮化率将穩步提升，期間有望帶動一定數量的增量購(gòu)房(fáng)需求，核心一、二線城(chéng)市更将吸引高素質人才不斷聚集，房(fáng)地産市場前景将更爲可(kě)期。

　　值得(de)一提的是，城(chéng)市更新将成房(fáng)地産市場穩定劑，随着棚改、舊改持續推進，有望帶動一定數量的增量購(gòu)房(fáng)需求。以鄭州爲例，實施安置房(fáng)建設工(gōng)作(zuò)三年(nián)行動，結合房(fáng)地産市場形勢，堅持以貨币化安置爲主。并對未開工(gōng)建設的安置房(fáng)，鼓勵拆遷群衆選擇貨币化安置。預計(jì)部分(fēn)壓力城(chéng)市或将效仿鄭州，更有必要及動力推進棚改、舊改建設力度，以便刺激居民(mín)購(gòu)房(fáng)消費，減緩市場下行壓力。

　　07

　　長三角、粵港澳爲代表的區域重大(dà)戰略，引領行業新一輪城(chéng)市走勢格局

　　深入實施區域重大(dà)戰略和區域協調發展戰略。推進京津冀協同發展、長江經濟帶發展、粵港澳大(dà)灣區建設、長三角一體(tǐ)化發展、黃(huáng)河流域生(shēng)态保護和高質量發展，高标準高質量建設雄安新區，支持北京城(chéng)市副中心建設。

　　經濟大(dà)省要充分(fēn)發揮優勢，增強對全國(guó)發展的帶動作(zuò)用。

　　點評：長三角、粵港澳将先行先試區域重大(dà)戰略發展，進一步發揮對全國(guó)經濟社會發展的重要支撐和引領作(zuò)用。例如(rú)長三角城(chéng)市群将對标打造世界級城(chéng)市群，浙江省也将高質量發展建設共同富裕示範區。又如(rú)粵港澳大(dà)灣區将對标打造世界級經濟灣區，深圳也将建設中國(guó)特色社會主義示範區。

　　可(kě)以期許的是，長三角、粵港澳将繼續引領中國(guó)經濟新一輪高質量發展，并在科(kē)創産業、基礎設施、公共服務等方面形成區域協調發展新格局。受此影(yǐng)響，長三角、粵港澳也将引領房(fáng)地産行業新一輪格局發展，城(chéng)市市場紅(hóng)利更爲可(kě)期。