酒店(diàn)投資新格局，如(rú)何實現“ 低成本 大(dà)豐收”？

　經曆3年(nián)疫情之後，人們的消費思維逐漸趨向理(lǐ)性，從(cóng)追求性價比到追求質價比，反映在酒旅住宿方面則爲：大(dà)家開始希望用更少的錢住更高品質的酒店(diàn);與此同時，随着市場的複蘇逐漸加快(kuài)，酒店(diàn)投資也面臨新的格局，投資人的心态更趨向理(lǐ)性與謹慎。根據邁點研究院發布的《2023年(nián)中國(guó)酒店(diàn)投資與發展報告》，酒店(diàn)投資過程中的關注重點正在從(cóng)數量轉向質量，從(cóng)規模轉向效益，從(cóng)粗放(fàng)走向精細。不過，在新的投資格局下，投資人仍面臨一系列問(wèn)題，比如(rú)酒店(diàn)如(rú)何做到高品質低成本?做連鎖品牌酒店(diàn)，投資人和酒店(diàn)管理(lǐ)方如(rú)何實現共赢?酒店(diàn)投資在挑物業、選項目時如(rú)何“避坑”?

　　8月9日(rì)，麗柏酒店(diàn)&維也納國(guó)際酒店(diàn)天津投資論壇暨京津冀示範區成立儀式在天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)舉行，錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)執行副總裁兼上海總部總裁李俊良、錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)副總裁兼維也納國(guó)際&麗柏品牌總裁谌業偉等嘉賓，立足酒店(diàn)投資者投資訴求，分(fēn)享酒店(diàn)品牌投資篩選、如(rú)何打造高品質、低成本酒店(diàn)産品、酒店(diàn)投資人與管理(lǐ)方如(rú)何共赢發展等行業熱(rè)點問(wèn)題的專業解讀(dú)。

　　1、挑項目、選物業、擇品牌 酒店(diàn)投資實操問(wèn)解

　　對酒店(diàn)投資人來(lái)說(shuō)，項目、物業、品牌的選擇是投資一家酒店(diàn)的開始，也是關鍵。在本次論壇上，錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)副總裁兼維也納國(guó)際&麗柏品牌總裁谌業偉基于自(zì)身(shēn)在酒店(diàn)行業20餘年(nián)的從(cóng)業經驗，從(cóng)以上三方面爲新晉酒店(diàn)投資人們分(fēn)享了自(zì)己對于酒店(diàn)投資的方法論。

圖片：錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)副總裁兼維也納國(guó)際&麗柏品牌總裁 谌業偉先生(shēng)

　　首先，選擇具備合适配套服務、商業形态、交通情況、客源結構的項目。

　　“評估一個項目是不是好項目，絕對不是看(kàn)周圍有沒有機(jī)場或者醫院這麽簡單，我們需要從(cóng)客源結構、商圈位置、交通情況等等多方面分(fēn)析，系統性的去(qù)觀察項目，并分(fēn)析之後的運營情況。”谌業偉表示，在這個過程中，要對這些影(yǐng)響因素的分(fēn)析盡可(kě)能細化，比如(rú)商圈CBD屬于高檔還(hái)是普通?寫字樓爲工(gōng)業園區還(hái)是辦公園區?附近是有國(guó)際機(jī)場還(hái)是大(dà)型高鐵站(zhàn)?是否爲行政事(shì)業單位密集區?這将對之後品牌的選擇和投資成本産生(shēng)影(yǐng)響。

　　據悉，麗柏酒店(diàn)團隊可(kě)以運用研發的商圈評估模型，對物業所處位置三公裡(lǐ)之内進行評估，包括但(dàn)不限于物業周邊的配套服務、商業形态、交通情況、客源結構等，并給出對應的評估分(fēn)數和後期的運營規劃。

圖片：天津靜(jìng)海萬達廣場店(diàn)麗柏酒店(diàn)

　　以天津靜(jìng)海萬達廣場店(diàn)麗柏酒店(diàn)爲例，酒店(diàn)爲位于天津的品牌旗艦店(diàn)，地處天津靜(jìng)海區十裡(lǐ)長街，位于靜(jìng)海區中心地段，萬達廣場對面，擁有良好的區位、便利的交通、完善的配套。自(zì)從(cóng)試營業以來(lái)，酒店(diàn)經營數據一路(lù)向好。據悉，截至8月14日(rì)，酒店(diàn)8月綜合ADR316元(最高達358元)RevPar環比提升41%(增長64元)，OCC環比提升36%(增長18%)，最高超過90%。

　　其次，挑選物業時，警惕隐形投資成本和隐形法務風(fēng)險。

　　曾有資深酒店(diàn)投資人告訴邁點，不論品牌如(rú)何創新，對中端酒店(diàn)和中高端酒店(diàn)投資來(lái)說(shuō)，兩個關鍵點不能變，首先是投資成本不能太高，酒店(diàn)造價要跟得(de)上消費者的價格負擔能力;其次要關注酒店(diàn)硬件(jiàn)中的隐蔽工(gōng)程以及隐蔽工(gōng)程帶來(lái)的隐形投資成本。

圖片：天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)餐廳

　　谌業偉表示，在租賃酒店(diàn)物業的過程中，有些隐蔽工(gōng)程如(rú)果不及時考慮，将會大(dà)大(dà)增加酒店(diàn)投資成本，比如(rú)物業外牆窗(chuāng)戶是否需要翻新、樓層分(fēn)戶隔牆是否需要新加砌、客用電梯及井道是否需要增加、電和水以及燃氣容量是否需要增加、消防水池及泵房(fáng)是否需要增加或改造?“如(rú)果不能仔細考慮這些隐蔽工(gōng)程帶來(lái)的成本增加，酒店(diàn)投資成本将會至少增加400萬元。”

　　“其次，酒店(diàn)物業還(hái)有4個常見(jiàn)的法務風(fēng)險，包括租期、土(tǔ)地年(nián)限、拖欠款、物業性質等。”谌業偉表示，如(rú)果通過租賃物業進入酒店(diàn)市場，租期最好是15-20年(nián)，最少不低于10年(nián);如(rú)果通過收購(gòu)物業産權進入酒店(diàn)市場，土(tǔ)地剩餘年(nián)限不要低于25年(nián)，最好不低于30年(nián);如(rú)果通過收購(gòu)經營權進入酒店(diàn)市場，需要提前和物業業主确認原股東是否拖欠房(fáng)租;不論通過租賃物業、收購(gòu)酒店(diàn)經營權或者收購(gòu)酒店(diàn)物業産權，物業的合規性是首要考慮的因素，非酒旅館及商業物業性質，需要慎重考慮，這些隐藏的法務風(fēng)險問(wèn)題投資人需要謹慎考慮，重點關注。

　　第三，根據商圈情況選擇合适的酒店(diàn)品牌。

　　從(cóng)酒店(diàn)投資的角度來(lái)看(kàn)，品牌無疑在投資決策中起到不小的影(yǐng)響作(zuò)用，因爲品牌是投資人對一個公司産品，服務，體(tǐ)驗，文化價值觀等一切認知的總和。但(dàn)在上千數量的酒店(diàn)品牌中，能夠挑選出投資人所認爲的“最優”的品牌并不是一件(jiàn)容易的事(shì)。據邁點研究院不完全統計(jì)，目前有一定發展規模的酒店(diàn)品牌達到了1904個，其中，最受投資人歡迎的兩個品類——中端酒店(diàn)品牌達到448個，中高端酒店(diàn)品牌達到403個。

　　谌業偉認爲，在挑選品牌這方面，投資人考慮的因素越多，越選不好品牌。“難道國(guó)際品牌或規模大(dà)的品牌一定是最好的嗎(ma)?并不是，對投資人來(lái)說(shuō)，适合你(nǐ)所擁有的項目的位置和商圈以及物業的品牌才是最好的品牌。”因此，集團背景、戰略品牌及其成長性、與商圈競對産品的差異化，才是投資人在選擇品牌時最應該考慮的因素。強大(dà)的集團背景意味着品牌擁有足夠的資源優勢和運營支持，集團下的戰略品牌則意味着具備長遠(yuǎn)的發展優勢，最後落實到項目商圈上來(lái)，選擇與當地酒店(diàn)産品具備差異化的品牌，才能在市場中樹(shù)立特色，赢得(de)自(zì)己的競争優勢。

圖片：天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn) HUNGRY 24小時美食自(zì)助站(zhàn)

　　以天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)爲例，以酒店(diàn)爲中心向周圍擴散來(lái)看(kàn)，有尚客優酒店(diàn)、OYO瑞和快(kuài)捷酒店(diàn)、喆啡酒店(diàn)、維也納酒店(diàn)、桔子水晶酒店(diàn)、金島假日(rì)酒店(diàn)等多家酒店(diàn)，爲經濟型酒店(diàn)爲主，中端酒店(diàn)爲輔、以及1-2家高端酒店(diàn)圍繞的态勢，且以本土(tǔ)品牌爲主。因此缺少具備國(guó)際品質、能夠爲消費者打造精緻住宿體(tǐ)驗的中高端酒店(diàn)品牌。而麗柏酒店(diàn)隸屬于擁有75年(nián)曆史的歐洲最大(dà)的高端及奢華酒店(diàn)管理(lǐ)集團麗笙酒店(diàn)集團，錦江國(guó)際集團于2018年(nián)收購(gòu)并于2020年(nián)正式向中國(guó)市場推出後，麗柏秉持着便捷、舒适和人性化的精緻生(shēng)活和實用主義的産品設計(jì)理(lǐ)念，結合中國(guó)本土(tǔ)酒店(diàn)市場消費升級和審美升級的需要，成功完成了品牌的本土(tǔ)化落地。

　　2、提升投資“質價比”，酒店(diàn)籌建品質與成本如(rú)何平衡?

　　新型投資環境下，“卷”成本成爲标配，如(rú)何能夠用最低的成本打造高品質的酒店(diàn)，是投資人最關注的問(wèn)題。但(dàn)當消費者的消費需求逐漸上漲，酒店(diàn)投資市場逐漸内卷，也意味着不論是從(cóng)消費角度還(hái)是從(cóng)投資角度，“性價比”都(dōu)要漸漸給“質價比”讓路(lù)，在此背景下，酒店(diàn)籌建品質與成本平衡的問(wèn)題就(jiù)成爲投資人關注的重中之重。

圖片：錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)維也納國(guó)際&麗柏品牌BU發展部負責人 幸仁冰先生(shēng)

　　錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)維也納國(guó)際&麗柏品牌BU發展部負責人幸仁冰先生(shēng)認爲，目前各酒店(diàn)品牌都(dōu)十分(fēn)注重提升酒店(diàn)檔次和品質，品牌之間的競争已經進入白(bái)熱(rè)化階段。“如(rú)何在保證消費者能夠擁有良好住宿體(tǐ)驗的同時，在酒店(diàn)籌建上節省成本，是大(dà)多數投資人需要思考的問(wèn)題。”幸仁冰先生(shēng)表示，在前期選品牌的時候要學會判斷品牌單房(fáng)造價的真實性和可(kě)落地性;同時要選擇專業、經驗豐富的施工(gōng)方;投資人要對于設計(jì)圖紙、可(kě)視化進度、樣闆房(fáng)、籌建過程中的重點管控，這樣才能嚴格控制投資成本與酒店(diàn)籌建品質。

　　“有很多酒店(diàn)項目，單房(fáng)造價最後往往會超出很多，這些超出的部分(fēn)基本上都(dōu)在公區。因此我們從(cóng)一開始就(jiù)要了解加盟品牌公區的各個标準面積和相(xiàng)關系統類的标準，比如(rú)大(dà)堂多大(dà)多高，空調風(fēng)管機(jī)是水冷(lěng)還(hái)是風(fēng)冷(lěng)等，再結合自(zì)己的物業條件(jiàn)作(zuò)比對，以及是否會與标準有出入，再根據品牌給的模拟綜合造價清單制定所擁有的項目的成本控制目标，從(cóng)而根據成本目标來(lái)系統化、科(kē)學化地控制投資成本。”幸仁冰表示。

圖片：天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)客房(fáng)

　　據悉，麗柏酒店(diàn)将高品質和低成本同時納入酒店(diàn)投資的考量範圍，通過降低投資人的投入成本和提升目标消費者的高品質體(tǐ)驗實現品牌商業價值的彎道超越。“麗柏按照(zhào)消費者在每一個成本維度上的消費體(tǐ)驗程度，分(fēn)别對比同檔次的行業上限和下限，進行每一個維度上的成本目标設定進行控價，實現高品質、低成本。”幸仁冰介紹，以近日(rì)開業的天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)爲例，酒店(diàn)房(fáng)間數量111間，裝修施工(gōng)150天，客房(fáng)套内單房(fáng)造價8萬元，客房(fáng)平均單房(fáng)造價13.34萬元(包含公區所有開業物資的客房(fáng)單房(fáng)平均成本)。

　　3、多方協同、統一作(zuò)戰 酒店(diàn)投資人與管理(lǐ)方如(rú)何共赢發展?

　　一位華東酒店(diàn)投資人曾告訴邁點，自(zì)己曾經幹過小餐館，做過小旅館，後來(lái)開始接觸連鎖品牌。10年(nián)間，自(zì)己感觸最多的就(jiù)是酒店(diàn)營銷越來(lái)越重要了。用她的話(huà)說(shuō)：“時代在不停叠代，不接受不行。因爲對于我們來(lái)說(shuō)，客戶在哪裡(lǐ)，我們就(jiù)要在哪裡(lǐ)。”

　　如(rú)今，酒店(diàn)的運營能力和營銷能力已經在競争賽道中占據越來(lái)越重要的分(fēn)量。錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)維也納國(guó)際&麗柏品牌BU管理(lǐ)部負責人黃(huáng)芬女(nǚ)士認爲，連鎖品牌酒店(diàn)運營階段可(kě)以詳細的分(fēn)爲籌備期、爬坡期、成熟期。在這三個階段中，不論是品牌管理(lǐ)部、南(nán)北運營中台、區總/城(chéng)區總還(hái)是酒店(diàn)總經理(lǐ)，需要通過品牌運營标準、營銷支持、私域推行等标準建立，進行高效的職責分(fēn)工(gōng)落實，提升門(mén)店(diàn)運營能力。

圖片：錦江酒店(diàn)(中國(guó)區)維也納國(guó)際&麗柏品牌BU管理(lǐ)部負責人 黃(huáng)芬女(nǚ)士

　　具體(tǐ)來(lái)看(kàn)，在籌備期，品牌要落地品牌标準，并對品牌形象進行管控，落地執行品牌标志性服務，同時評估定價，積累客戶并進行銷售推廣;在爬坡期，品牌對于旗艦項目要給予“空中支援”，比如(rú)對營銷推廣、私域運營、标準賦能等給予業績貢獻支持。

　　在成熟期，酒店(diàn)運營要注重服務增值溢價、品質維護提升、非房(fáng)整合與增收、渠道客源轉化、團隊優化賦能等。如(rú)針對客源拓展與創新單店(diàn)服務特色，結合本地化文旅特征，增加溢價服務;早餐出品不斷改進與豐富品類;提升會務服務設施設備品質，加強會務銷售服務工(gōng)作(zuò);推進早午餐、下午茶、午晚餐等差異餐飲服務;客源結構梳理(lǐ)與優化，主抓高溢價高流量客源;依據成熟期運營要求，建立健全與優化分(fēn)店(diàn)管理(lǐ)制度;強化人員(yuán)标準、運營專業能力、崗位技能與綜合素質的不斷培訓等等。

圖片：天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)前台

　　以天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)爲例來(lái)看(kàn)，在品牌的營銷助力下，酒店(diàn)在試營業期間已有不小熱(rè)度，攜程數據顯示，該酒店(diàn)僅試營業三個月預訂量和曝光(guāng)量便在平台上遙遙領先，且目前在天津受歡迎度酒店(diàn)排名中也名列前茅。酒店(diàn)投資人胡建來(lái)先生(shēng)表示，在決定做麗柏之前，自(zì)己也考察了不少酒店(diàn)品牌，但(dàn)最終認爲，不論是投資成本，還(hái)是品牌理(lǐ)念，亦或是酒店(diàn)的設計(jì)裝修風(fēng)格，麗柏與自(zì)己的期待值最爲接近。且自(zì)從(cóng)酒店(diàn)試營業以來(lái)，經營數據一路(lù)向好，自(zì)己對于麗柏的品牌信任度和合作(zuò)信心更強，相(xiàng)信未來(lái)酒店(diàn)能夠取得(de)不錯的經營業績。

　　4、股權融資or債權融資 酒店(diàn)投資融資痛點如(rú)何破解?

　　今年(nián)3月份以來(lái)，酒旅行業肉眼可(kě)見(jiàn)的快(kuài)速複蘇，酒店(diàn)開業簽約的熱(rè)潮顯現。根據邁點研究院發布的《2023年(nián)中國(guó)酒店(diàn)投資與發展報告》，2022年(nián)，我國(guó)酒店(diàn)簽約數量大(dà)幅下滑，減少2000餘家，2023年(nián)前5個月的簽約數量已經占據2022年(nián)全年(nián)的85%。據邁點不完全統計(jì)，截至7月底，2023年(nián)已成功簽約971家酒店(diàn)項目，強勢反彈趨勢顯著。

圖片：錦江金融投資人貸款負責人 朱擁軍先生(shēng)

　　在此背景下，酒店(diàn)投資加盟也逐漸火(huǒ)熱(rè)。如(rú)果把投資加盟的過程拉長，視角放(fàng)大(dà)到酒店(diàn)投資融資領域，我們會發現，其中仍有問(wèn)題值得(de)探討(tǎo)。在一般情況下，投資酒店(diàn)有兩種融資方式：股權融資和債權融資。“當酒店(diàn)的投資回報周期在4年(nián)以内，我們會選擇債權融資，當酒店(diàn)的投資回報周期在5-6年(nián)，我們可(kě)能會選擇股權融資。”錦江金融投資人貸款負責人 朱擁軍先生(shēng)介紹，股權融資風(fēng)險雖然比債權融資小，但(dàn)極考驗與合作(zuò)夥伴之間的關系。因此，債權融資比較受部分(fēn)酒店(diàn)投資人的歡迎。

　　基于自(zì)身(shēn)在行業内的從(cóng)業經驗，朱擁軍先生(shēng)分(fēn)析，但(dàn)投資人在債權融資過程中，也會遇到如(rú)強擔保(貸款需要提供相(xiàng)應的房(fáng)産或者其它等額抵押物)、利率陷阱(花式包裝利率、通過每月不等額的還(hái)款方式資金使用成本在12%-15%)、資金方不可(kě)靠(小公司、中介等安全性低)等融資問(wèn)題。因此，錦江開發産業鏈金融服務管理(lǐ)系統，鏈接投資人與銀行，可(kě)以爲投資人提供最高500萬元、不超過總投資50%的酒店(diàn)翻新改造貸款、最高2000萬元、不超過總投資50%的新店(diàn)籌建貸款、最高300萬元的流動資金貸款和最高50萬元的供應鏈采購(gòu)貸款等，在一定程度上幫助酒店(diàn)投資人解決融資難題，并避免大(dà)部分(fēn)的“融資坑”。

　　結語：

　　現代城(chéng)市的發展是依托一個個層層嵌套的商圈而不斷運行的，消費的潮水最終流向的也是城(chéng)市最爲核心的地方，因此如(rú)果能抓住核心區位，打造符合城(chéng)市定位的标杆門(mén)店(diàn)，便能進一步提升商圈價值，拉動城(chéng)市經濟的發展。

　　從(cóng)區域來(lái)看(kàn)，京津冀地區是我國(guó)的首都(dōu)經濟圈，擁有得(de)天獨厚的資源優勢。近日(rì)，天津市政府又批複了《京津冀同城(chéng)商務區建設總體(tǐ)方案》，明确要圍繞津城(chéng)高端服務業發展布局，到2030年(nián)基本建成京津冀同城(chéng)商務區，可(kě)以預見(jiàn)的是，整個京津冀地區的商旅往來(lái)頻次和規模将大(dà)幅提升。

　　在此背景下，麗柏酒店(diàn)品牌通過新項目撬動區域市場，天津靜(jìng)海萬達廣場麗柏酒店(diàn)(旗艦店(diàn))開業後，麗柏酒店(diàn)和維也納國(guó)際酒店(diàn)将在京津冀攜手打造高品質酒店(diàn)服務示範區，通過品牌、服務、平台等多維區域聯動，打造優質酒店(diàn)集群，助力投資者和旅客、品牌方多赢，進而輻射全國(guó)，帶動和引領酒店(diàn)産品叠代進化，爲行業高質量發展貢獻建設性力量，同時進一步提升麗柏酒店(diàn)品牌在京津冀地區的影(yǐng)響力。